Нужно ли учитывать лоджию при расчете метража квартиры 

Автор статьи
Юлия Куприна
Дипломированный юрист. Общий стаж работы по специальности — 13 лет.

Разберемся, входит ли балкон в общую площадь квартиры, какие есть противоречия в правовых нормах по этому вопросу и как участвуют балконы и лоджии в расчете платы за коммуналку.

Нормативные акты

Чтобы определить итоговую цену жилплощади, нужно знать её полный метраж. Площадь – основной показатель при расчёте стоимости жилого объекта. Однако появляется вопрос: а входит ли площадь лоджии в общую площадь квартиры.

Метраж квартиры вычисляется следующим образом:

  1. Общая площадь ОКС (квадратуры объекта капитального строительства, то есть квартиры) – это сумма квадратных метров всех помещений, которые входят в жилплощадь.
  2. Жилая площадь вычисляется путём сложения квадратных метров всех комнат, которые предназначены только для проживания.
  3. Полезная площадь – рассчитывается согласно квадратным метрам во всех помещениях, в том числе на антресоли и на балконе. Помещения из состава общего имущества (лестницы, пандусы, лифты и проч.) сюда не входят.

площадь квартиры кв.м

Вычисление метража общей площади жилья может понадобиться в следующих случаях:

  1. Используется при вычислении платежа за отопление.
  2. Для учета и ведения статистики объектов строительства.
  3. При оформлении документов на собственность.
  4. Требуется при расчете имущественного налога.
  5. Требуется для вычисления платежа за пользование общим имуществом (платежа за общедомовые нужды – ОДН).
  6. Для подсчёта социальных пособий.

Для чего используется показатель жилой площади:

  1. При подписании сделок с недвижимостью, в том числе дарение и другие виды отчуждения.
  2. Для оценивания санитарных норм, например, для определения условий проживания.
  3. Для оформления различных преференций, размер которых напрямую зависит от количества квадратных метров на семью.
  4. Для определения размера платы за места общего пользования.
  5. Иные жизненные ситуации.

Для того, чтобы выяснить вопрос об участии балкона (лоджии) в площади квартиры, необходимо обратиться к следующим нормам:

  1. Статья 15 ЖК РФ, в которой говорится, что балкон и лоджия не считаются составной частью общей площади квартиры. Норма действует с 2015 года.
  2. Свод правил о зданиях жилых многоквартирных сообщает, что общая площадь исчисляется путём сложения квадратных метров всех помещений с отоплением и без такового. При этом размер холодных помещений рассчитывается со снижающим коэффициентом.
  3. Пункт 3.37 Приказа Министерства по земельной политике РФ от 04.08.1998, который определяет величину снижающих коэффициентов.
  4. Письмо Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009, текст которого закрепляет способ вычисления общей площади совместно с площадью балкона (лоджий), но при использовании снижающих коэффициентов.

Ознакомиться с Жилищным Кодексом РФ можно здесь.

Свод правил о зданиях жилых многоквартирных доступен для чтения и скачивания здесь.

Коллизия

Из представленного списка видно, что имеется коллизия по вопросу: входит ли балкон в общую площадь квартиры.

ЖК РФ прямо указывает на то, что эти дополнительные помещения не участвуют в формировании общей жилплощади.

Строительные нормы содержат противоположную позицию: лоджии и балконы участвуют в формировании общей площади жилья, но только при условии применения к ним понижающих коэффициентов.

расшифровка подсчета общей площади

Такие противоречия появились, потому что ЖК РФ устанавливает и определяет взаимоотношения между обслуживающей компанией и владельцем квартиры, а строительные нормы направлены на урегулирование взаимоотношений между дольщиком и застройщиком.

Понижающие коэффициенты

Входит ли лоджия в общую площадь, зависит от того, с какой целью осуществляется подсчёт:

  1. Если нужно рассчитать метраж квартиры, которая скоро будет сдана в эксплуатацию при застройке, площади балкона и лоджии нужно учитывать, но применять к ним понижающие коэффициенты.
  2. Если же требуется простое вычисление общего метража (для расчета коммуналки, налогов, льгот и так далее), то площади дополнительных пристроек в виде балконов, лоджий, террас не будут участвовать в расчетах.

Метраж балкона учитывается при строительстве, потому что застройщику необходимо рассчитать стоимость квартиры с учётом затрат, понесённых на строительство этих вспомогательных помещений. Застройщик несёт расходы на строительство балконов и лоджий несмотря на то, что их изготовление гораздо дешевле, чем возведение жилого (отапливаемого) помещения, а значит цена балкона должна входить в стоимость квартиры.

Снижающие коэффициенты установлены для отдельных помещений разные, в основном они в диапазоне от 0,3 до 1:

  1. Лоджиям – 0,5.
  2. Балконам, террасам – 0,3.
  3. Верандам – 1,0.

Приведём пример, как применение коэффициентов влияет на цену жилого помещения.

Застройщик продаёт объект 70 кв. метров, из которых 8 кв. метров — это балкон. Цена за квадратный метр определена в 40000 рублей.

Приблизительно стоимость квартиры составляет 2800000 рублей (70 кв.м *40000 рублей). Поскольку в квартире имеется балконное помещение, при расчете следует использовать снижающие коэффициент – 0,3, то есть размер балкона будет уменьшен: 8 кв.м*0,3 = 2,4 кв.м.

В итоге, цена квартиры: (70 кв.м. – 2,4 кв.м) * 40000 = 2696000 руб.

То есть конечная стоимость приобретаемого имущества будет значительно меньше.

Если же при подсчёте окончательной стоимость жилья застройщик не применил понижающие коэффициенты, можно смело обращаться за защитой своих прав в надзорные органы, а затем в суд. Судебная практика на этот счёт содержит решения судов, согласно которым покупателю не только возвращалась излишне выплаченная им сумма, но и возмещался моральный вред.

Платежи ЖКХ

Компании ЖКХ при формировании квитанций по оплате коммунальных услуг должны брать в расчёт только комнаты с отоплением, соответственно, балконы и лоджии не должны участвовать в формировании платежей. При этом коммунальные компании берут в расчёт метраж, указанный в документе о праве собственности либо в выписке ЕГРН.

Для подсчётов не применяются какие-либо коэффициенты и показатели. Коммунальные службы руководствуются положениями ЖК РФ, согласно которым определено, что в формировании общей площади не участвуют балконы и лоджии, а значит, работник сферы ЖКХ не может фактически знать о том, учитывались ли у вас лоджия и бакон или нет.

Поэтому со стороны собственников очень часто возникают претензии по квартплате, после того как они получают квитанции с включёнными в них для расчётов площадями балконов. Так, например, может быть завышен платёж за капремонт и тепло.

Однако прежде чем винить коммунальщиков в выставлении неверных квитанций, нужно разобраться в документах, которые им были направлены. Обычно это кадастровый паспорт и документы приёмки жилого помещения. Не всегда в этих бумагах площадь балкона не внесена в отапливаемую площадь квартиры, отсюда и платёж за капитальный ремонт и другие коммунальные услуги будет выше.

квитанция на оплату за ЖКХ

Иногда застройщик настаивает на подписании подобных документов с указанием ошибочных площадей. Поэтому перед государственной регистрацией права на такой объект надо самостоятельно обратиться в органы технической инвентаризации (далее БТИ). Нужно быть готовым к дополнительным расходам. Сотрудники БТИ проведут повторные замеры и выдадут новый технический паспорт, в котором будет указан общий размер квартиры, но уже без учёта метража балкона. Именно на основании такого документа необходимо производить регистрацию и предъявлять далее сведения в коммунальные компании.

Стоит внимательно стоит изучить договор и техпаспорт, это в дальнейшем убережёт от разбирательств с коммунальными службами и получаемой квартплате.

Согласно нормам законодательства в общую жилплощадь не включается площадь балкона или лоджии. Однако строительные нормы на этот счёт имеют другую позицию. Если приобретается новая недвижимость, метраж балкона, лоджии или другого вспомогательного помещения необходим для расчета общей стоимости такой квартиры, но уже с понижающим коэффициентом.

Полезная статья? Оцените и поделитесь с друзьями! 

Поделиться с друзьями
O Schetchike.ru
Добавить комментарий

Adblock
detector