Смена УК в многоквартирном доме: пошаговый план 

Автор статьи
Юлия Куприна
Дипломированный юрист. Общий стаж работы по специальности — 13 лет.

Управляющая компания должна следить за техническим состоянием многоквартирного дома, выставлять счета на оплату коммунальных услуг, проводить ремонт в подъездах, на придомовых территориях. Не всегда работа УК устраивает собственников. Жильцы имеют право сменить управляющую компанию в многоквартирном доме.

Причины смены УК

Существует несколько причин, по которым можно сменить управляющую компанию:

  1. Желание жильцов многоквартирного дома совершить переход из одной организации в другую.
  2. Управляющая компания не выполняет условия заключённого договора с жильцами, согласно Жилищному Кодексу РФ.
  3. Организация поставляет некачественные услуги.
  4. Имеются систематические жалобы на невыполнение ремонтных работ, а также игнорирование обращений жителей.
  5. Владельцы компании подозреваются в растрате либо воровстве денежных средств.
  6. Управляющая компания на грани банкротства.
  7. Истёк срок действия лицензии организации на право управления многоквартирным домом и жильцы были об этом уведомлены.
  8. Истекает срок действия договора на управление многоквартирным домом и ни одна из его сторон не изъявляется желания его продлевать.
  9. Взаимное соглашение о прекращении договорных отношений.
  10. Изменение способа управления жильцами на товарищество собственников жилья либо товарищество собственников недвижимости.
  11. Если имеется вступившее в законную силу решение суда о прекращении способа управления.

Озвучить вопрос о смене управляющей компании и начать процедуру может как один из жильцов, так и целая группа жителей.

собрание жильцов многоквартирного дома

Однако управляющая организация может оспорить такое решение, если для него не было весомых причин, либо оно было проведено незаконно.

Договор управления многоквартирным домом регламентирует ЖК РФ Статья 162.

Шаг 1: выбрать другую УК

Смена управляющей организации довольно продолжительный процесс, поэтому подходить к этому вопросу нужно с осторожностью и обладая достаточными знаниями.

Прежде чем инициировать процедуру смены управляющей компании, необходимо осуществить выбор УК, которая будет устраивать всех жильцов.

Сформулировать свои требования к новой компании

Для этого нужно чётко понимать, что не устраивало при работе существующей управляющей компании и что жильцы хотят поменять.

Перевыбор УК стоит начать с составления списка дел и мероприятий, которые не были проведены действующей компанией. А также нужно составить список претензий. Поменять управляющую компанию нужно после того, как найдено весомое основание для этой процедуры, поскольку в необходимости это сделать впоследствии придётся убеждать иных жильцов вашего дома.

Нужна частная или государственная компания?

Чтобы перейти в другую управляющую компанию необходимо выбрать: частная она будет или государственная.

С 2015 года заниматься управлением домами могут только организации, обладающие специальным разрешением (лицензией) на осуществление этой деятельности в МКД. Узнать, есть ли лицензия у УК, можно на https://www.reformagkh.ru/ – сайт ГИС ЖКХ.

Основные отличия государственной УК от частной можно сформулировать следующим образом:

  1. Государственная УК оказывает ограниченный список услуг, в отличие от частной.
  2. Расширение оказываемого списка услуг у государственной компании проблематично, поскольку государственной компании не выгодно совершать дополнительные действия без оплаты.
  3. Выполнение работ производится в соответствии с установленными правилами и нормативами, поэтому требовать оказания услуги в более ранний срок – бесполезно.
  4. В государственной компании тарифы на услуги определяет государство и очень часто для содержания услуг требуются дотации от государства.

Поэтому вопрос выбора вида управляющей компании должен быть изучен ещё до заключения договора.

обязанности управляющей компании

Исключить УК без домов в управлении

Следующий шаг, который стоит предпринять, – это внимательно изучить состав общего имущества выбранной УК. С осторожностью нужно рассматривать управляйку,  у которой нет на управлении ни одного дома: это либо недавно созданная компания, либо компания, от которой отказались жильцы других домов.

Проверить, какие дома и почему ушли от УК

Далее следует найти информацию об многоквартирных домах, которые ушли от выбранной вами УК. Желательно переговорить с жильцами этих домов по вопросу качества обслуживания выбранной управляющей компанией, а также попытаться выяснить причину ухода. Найти интересующую информацию можно через сайт Реформа ЖКХ.

Найти отзывы

Для того, чтобы сменить УК, нужно выбрать надёжную управляющую компанию и собрать про неё информацию, а также прочитать отзывы. Посмотреть отзывы можно на сайте Реформа ЖКХ.

Далее можно порекомендовать внимательно изучить список домов, которыми управляет новая УК, съездить и посмотреть, в каком состоянии они находятся. Особое внимание нужно обратить на автоматизированность компании. Автоматизированная компания – современная компания.

Изучить договор управления

Затем нужно внимательно изучить договор управления новой управляющей компании.

Для этого на сайте Реформа ЖКХ через систему поиска нужно найти дом, находящийся в управлении вашей новой УК, перейти на сайт этой компании и найти там проект договора управления многоквартирным домом. Необходимо проверить этот договор на соответствие нормам действующего ЖК РФ. Существуют четкие требования к содержанию этого документа, особенно нужно изучить подраздел, касающийся перечня работ, оказываемых УК, а также порядка определения цены и размера платы за оказанные услуги.

Провести переговоры

Перевыбор УК стоит продолжить только после того, как будут проведены переговоры с руководством этой управляющей компании в многоквартирном доме.

Полезно будет проводить переговоры в присутствии нескольких жильцов вашего МКД либо целой инициативной группы. На переговорах следует озвучить интересующие вопросы и узнать способна ли новая УК их разрешить.

Не стоит рассчитывать на то, что руководство этой компании будет сразу же согласно на все ваши условия, поскольку у каждой компании есть свой потолок, перепрыгнуть который она уже не сможет. Однако гарантий, что в ходе переговоров вас никто не обманет, тоже нет.

пошаговая процедура смены УК

Шаг 2: провести общее собрание и подписать договор

Следующий шаг в порядке смены управляющей компании – организация и проведение общего собрания.

Эту процедуру можно разделить на два этапа:

Организация общего собрания собственников:

  • внимательно изучить договор управления с предыдущей УК и найти в нём весомые основания для смены управляйки;
  • подготовить повестку собрания.

Обязательные вопросы для включения:

  1. форма проведения голосования (очная, очно-заочная, заочная);
  2. о прекращении договорных отношений со старой УК;
  3. о выборе новой управляющей организации;
  4. об утверждении договора с новой УК, а также о размере платы за ремонт и содержание придомового оборудования и имущества;
  5. о времени, в течение которого вся документация относительно многоквартирного дома будет передана в новую УК;
  6. о способах и порядке извещения жильцов о результатах проведённого собрания, а также о месте хранения протокола собрания.
  • направить уведомление всем жильцам о собрании.

В соответствии с условиями ЖК РФ сообщить об этом необходимо минимум за 10 дней до даты планируемого сбора. Сделать это можно несколькими способами:

  1. направить заказным письмом;
  2. вручить лично под роспись;
  3. дополнительно развесить объявление на подъезде;
  4. дополнительно совершить обзвон жильцов МКД.

Проведение собрания. Собрание считается правомочным, если на нём присутствовали собственники, общее количество голосов которых составляет более 50%, при этом 1 голос равен 1 кв.м. Итогом собрания будет протокол общего собрания собственников МКД, на основании которого впоследствии будет оформлено и направлено уведомление в УК и Государственную жилищную инспекцию.

Шаг 3: уведомить бывшую УК об уходе

В случае если решение о смене управляющей компании всё же принято, инициатор процедуры смены УК должен в течение пяти рабочих дней после общего собрания направить соответствующее уведомление в старую управляющую компанию.

Данное уведомление должно содержать следующую информацию. Если была выбрана новая УК:

  • название новой организации, которую выбрали собственники в качестве управляющей компании;
  • адрес местонахождения новой УК.

Если жильцы приняли решение об отказе от способа управления при помощи управляющей организации и решили перейти на непосредственное управление при помощи товарищества собственников (ТСЖ):

  • информацию об одном из собственников жилого помещения, данные которого прописаны в решении о выборе способа управления.

Направить уведомление можно письмом по адресу местонахождения, а лучше всего по адресу регистрации старой управляющей организации. К уведомлению следует приложить копию протокола собрания жильцов, на котором они приняли решение о смене УК либо вообще об отказе такого способа управления.

Шаг 4: подать заявление в ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Одновременно с направлением уведомления о смене УК (либо способа управления) необходимо направить соответствующее заявление в органы государственного жилищного надзора, обычно это территориальный орган Государственной жилищной инспекции.

Заявление содержит те же самые сведения, что и в уведомлении, указанном выше.

Орган ГЖИ рассматривает заявление в течение 10 дней и после принятия положительного решения вносит соответствующие изменения в реестр лицензий на управление многоквартирным домом, то есть из лицензии старой УК исключается этот дом, в лицензию новой УК он добавляется.

Очень важно, что до момента внесения соответствующих сведений в лицензии новая УК не имеет права собирать платежи с этого дома, а также осуществлять деятельность по управлению этим МКД.

Шаг 5: передать новой компании документы на дом

Новая управляющая организация, после того как получила уведомление о том, что к ней переходит новый дом, обязана запросить всю документацию на него у старой управляющей компании. При этом старая УК обязана в течение трёх дней эту информацию передать.

Что должна передать УК:

  1. Всю документацию относительно дома.
  2. Ключи:
    – от помещений, входящих в состав общедомового;
    – от общедомового оборудования, в том числе электронные.
  3. Другое оборудование, необходимое для эксплуатации этого многоквартирного дома.

Передача этих документов и оборудования обязательно должно сопровождаться оформлением сопроводительных документов (актов).

В случае если какая-то часть документации была утрачена, то предыдущая управляющая организация должна её самостоятельно восстановить и предоставить новой компании в течение трёх месяцев.

должностные обязанности

Образцы документов

Здесь можно скачать образцы документов в формате .doc.

Скачать извещение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Скачать информационное сообщение о результатах внеочередного общего собрания собственников.

Скачать образец протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Скачать образец решения собственника.

Перехода от старой управляющей компании к новой — непростая процедура. Для начала нужно сформулировать и определить претензии к УК, найти и выбрать новую управляющую компанию. Далее следует инициировать и провести собрание жильцов, такое собрание тоже должно соответствовать законодательству, также во время него понадобится оформление определённых документов.

Важно знать, что это вся процедура смены УК займёт продолжительное время и будет сопровождаться оформлением большого количества документов. После проведения собрания необходимо уведомить старую УК и органы государственного жилищного надзора об изменениях, получить всю документацию от прежней управляющей и только после всего этого начать договорные отношения с новой УК.

Полезная статья? Оцените и поделитесь с друзьями! 

Поделиться с друзьями
O Schetchike.ru
Добавить комментарий

Adblock
detector