Ремонтные работы в многоквартирных домах подразделяются на капитальные и текущие. Текущий ремонт многоквартирного дома поддерживает МКД в безопасном состоянии, обеспечивает комфортное проживание жильцов. Выполняется регулярно, согласно графику. Работы оплачивают жильцы дома. Они имеют право контролировать качество работ, выполненных подрядчиком. А также требовать выполнения этих работ от управляющей компании.
Нормативная база
Компания, обслуживающая многоквартирный дом, обязана на регулярной основе проверять состояние жилых зданий и оперативно устранять возникающие неисправности.
ЖК РФ (статья 154) определяет перечень услуг текущего ремонта, которым должны руководствоваться работники ЖКХ. Кроме жилищного кодекса, этот перечень утвержден Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003 года. Перечень основных работ смотрите ниже.
УК в своей работе руководствуются методическими пособиями Госстроя МКД-2.04.2004.
Текущий ремонт жилых домов — это не устранение аварийных ситуаций, а плановые работы, которые выполняются на регулярной основе по графику. Они обсуждаются и утверждаются на общем собрании собственников жилья.
На нем жильцы совместно с работниками УК утверждают частоту проведения работ. Жильцов знакомят, что входит в состав текущего ремонта. Он выполняется не чаще одного раза в квартал.
Ремонт общего имущества в многоквартирном доме представляет собой совокупность мероприятий, поддерживающих его в состоянии, отвечающем требованиям Жилищного Кодекса. Что закреплено законом ПП РФ №491 п.18 от 13.08.2006 г.
В чем отличие от капитального ремонта
Само понятие капитального ремонта говорит о масштабности работ. Они выполняются с полной заменой, например, электропроводки или системы водоотведения и водоснабжения. Проводится с целью предотвращения износа и разрушения здания. Капремонт планируется заранее. Управление ЖКХ составляет планы капремонтов на многие годы вперед. Их периодичность — несколько лет. Работы могут вестись несколько месяцев.
Текущий ремонт МКД – планово-предупредительный, он нужен для поддержания инженерных сетей в работоспособном состоянии. Например, производится частичная замена коммуникаций, устранение неисправностей, покраска, побелка. Текущие работы проводятся планово в строгом соответствии нормам.
Текущий ремонт характеризуется небольшой продолжительностью. Услуга оказывается платно, на нее жильцы ежемесячно перечисляют средства. В то время как капитальный ремонт может частично дотироваться государством.
Кто отвечает
Закон предписывает утверждать график работ на общем собрании жильцов, но обычно кворум собрать нереально. Поэтому эти функции делегируются работникам обсуживающего предприятия (управляющей компании). Руководство УК составляет ежегодный план, который может быть оперативно откорректирован.
Текущий ремонт в многоквартирном доме входит в обязанности управляющей компании, но она имеет право нанимать подрядные организации. Для этого организуется конкурс. Инициаторами закупок выступают собственники жилья, уполномоченный представитель, ТСЖ или управляющая организация, действующие на основании подписанного договора.
Контроль качества выполняемых услуг обязаны осуществлять собственники или представитель уполномоченной компании. Если есть подозрения, что коммунальные услуги оказываются ненадлежащим образом или не в полном объеме, привлекаются специалисты Государственной жилищной инспекции.
После завершения работ составляется акт, который подписывается комиссией. В нее входят представители подрядной организации, уполномоченный представитель и представитель собственников МКД. При возникновении спорных вопросов привлекаются независимые эксперты.
Перечень основных работ
Иногда УК стараются не посвящать жителей МКД, какие виды работ входят в план текущего ремонта. Так легче списать деньги на увеличение объемов, не выполнять какую-то часть работ по текущему ремонту. Поэтому «управляйку» нужно контролировать.
А для этого требуется знать, что относится текущему ремонту.
- Выравнивание локальных деформаций, восстановление участков фундаментов, освобождение продухов вентиляции, ремонт подвальных входов и провалившейся отмостки.
- Реставрация стен, герметизация соединений.
- Покраска наружных и внутренних стен, потолка.
- Смена разбитых стекол и реставрация рам.
- Исправление дефектов входных зон, таких как тамбур и т.п..
- Удаление мелких дефектов межквартирных перегородок и придание им жесткости.
- Частичный ремонт водопровода, канализации, систем центрального отопления, локальных котельных, горячего водоснабжения и насосных установок МКД.
- Устранение дефектов систем электроснабжения, включая электрические плиты. Однако внутриквартирные приборы в этот перечень не входят.
- Обеспечение функционирования внутридомовой вентиляции.
- Реставрация пола.
- Покраска почтовых ящиков или их замена.
- Окрашивание металлических частей и радиаторов системы отопления, установленных в помещениях общего пользования.
- Небольшое исправление лестничных ограждений и монтаж поручней.
- Демонтаж и монтаж светильников.
- Восстановление электрических межэтажных щитов или монтаж исправных.
- Монтаж козырьков над входными группами. Они могут быть выполнены из металла или наплавляемыми материалами.
- Реставрация фартуков на мусоропроводе.
Это перечень основных видов работ. Управляющая компания не обязана включать в каждый текущий ремонт все эти пункты. Они выполняются по мере необходимости. Например, если козырьки над подъездом требуют ремонта, то этот пункт включается в перечень. Если козырьки в порядке, то их не трогают.
Жильцы имеют право проявить инициативу: написать заявление в УК, чтобы определенные работы включили в план.
Дополнительные работы
Бывают ситуации, когда требуется выполнить замену системы полностью, что не предусмотрено нормативами. Если есть в этом необходимость, то они могут быть внесены в ежегодный график.
Но для этого должно быть подтверждение, что в системе имеются существенные дефекты, требующие немедленного исправления. Такие замены выполняются, не дожидаясь капремонта МКД. Средства на выполнения работ будут взяты из фонда капитального ремонта, сформированного жильцами.
Иногда управляющие компании устраняют дефекты помещения в квартире жильца. Это происходит при нанесении ущерба собственнику действиями или бездействием работников управляющей компании. Расходы несет виновник, то есть УК.
Ремонт подъезда
Это плановое мероприятие, которое прописано законодательно и регламентируется Постановлением №170. Проводится один раз в 3-5 лет. Срок зависит от изношенности помещения.
При необходимости проведения внеочередных работ в УК подается заявление, к которому прикладываются фотографии. Для решения вопроса может быть создана специальная комиссия.
Периодичность ремонта
Периодичность проведения ремонтных работ обеспечивает безаварийную эксплуатацию МКД от момента сдачи его в эксплуатацию до очередного капитального ремонта.
Согласно Постановлению Госстроя № 170, эти мероприятия должны выполняться раз в 3-5 лет. Однако УК каждый год проводит обследование и на его основании планирует ремонт (не чаще одного раза в квартал). То есть эти мероприятия могут выполняться раньше намеченного срока, это зависит от изношенности дома.
Составление плана
Обслуживающая организация, работники ТСЖ проводят регулярное обследование МКД и коммунальных сетей. Результаты будут основой плана текущего ремонта.
Однако каждый владелец может познакомиться с планом работ и внести предложения. График утверждается руководителем предприятия, обслуживающего МКД (управляющей компании).
Поведение ремонта: нормы и сроки
Порядок проведения ремонтных услуг напрямую зависит от их вида. Например, никто не будет заниматься восстановлением отопительной системы зимой. Исключение — аварийные ситуации.
Также сроки зависят от возможностей выигравшего конкурс предприятия. Но законом установлены нормы для каждого вида услуг. При плановом обновлении подъездов или ликвидации неисправности законодательно закреплены примерные сроки проведения текущего ремонта.
Продолжительность не должна превышать 22 рабочих дня на 1000 м2 общей площади.
Однако часто возникают ситуации, когда требуется внепланово устранить неисправность. Тогда придерживаются норматива:
- Ликвидация протечек выполняется за один день.
- Срок устранения неисправности водоотведения составляет 5 дней.
- Возникающие дефекты стен устраняются за 1 день.
- Ремонтировать оконные блоки и дверные проемы в зимний период должны за 1 день, а летом за 3.
- Устранение неисправности инженерных сетей (отопление, канализация, водоснабжение) проводится незамедлительно с привлечением аварийных служб.
- Восстановление электроэнергии зависит от сложности повреждения. При прекращении подачи электричества, аварийные службы приступают сразу после получения уведомления. Если необходимо менять оборудование, срок увеличивается до 7 дней.
- Восстановление работоспособности лифта не превышает одного дня.
Отчет
Управляющая компания отчитывается каждый год перед жильцами за ремонт многоквартирного дома. Доклад о проделанной работе УК представляет в первом квартале текущего года. Отчитываться УК имеет право и в другие сроки, если это указано в договоре обслуживания МКД. В отчете должны быть указаны работы и потраченные суммы.
Управляющая компания не обязана отчитываться перед одним собственником жилья. Для отчета нужно провести общий сбор жителей многоквартирного дома. Хотя некоторые УК предоставляют такие отчеты по запросу каждому жильцу.
Оплата и стоимость
Услуги оплачиваются владельцами МКД. Средства собираются при оплате жилищно-коммунальных услуг. В квитанции расходы указываются в графе «Содержание общедомового имущества».
Стоимость определяется на основании конкурса, организованного собственниками или управляющей компанией. При заключении договора-подряда с ремонтной организацией прописываются условия оплаты.
Если работы проведены некачественно
В договоре-подряде должны указываться условия, где прописаны права, обязанности и ответственность сторон. Указываются гарантийные обязательства, условия подачи и урегулирования претензий.
Если подрядная организация не выполняет договорные обязательства, срывает сроки, использует некачественные материалы, выполняет работу с недостаточным качеством, жильцы имеют право:
- Подать заявление в управляющую компанию, которое составляется в двух экземплярах. На втором должна быть подпись, дата, входящий номер. Эти записи выполняет секретарь УК при получении своего экземпляра. Копия остается у собственников МКД.
- Подать заявление в администрацию города, района, жилищную комиссию.
- Если ответ в течение месяца не поступает, собственники подают заявление в суд и прокуратуру.
Если организация не оказывает услугу, владельцы вправе потребовать от УК выполнить перерасчет коммунальных платежей. Но это допустимо только в том случае, если собственники вносили плату. Если УК отказывается проводить перерасчет, собственники отстаивают права в суде или прокуратуре.
Если бездействие управляющей компании причинило ущерб владельцам многоквартирного дома, собственники обращаются в суд для возмещения ущерба. Предварительно стоит оценить его величину. Для чего привлекаются эксперты незаинтересованной организации.
Для исключения спорных вопросов собственникам стоит контролировать качество выполнения и сроки проведения ремонта.
Полезная статья? Оцените и поделитесь с друзьями!
